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8月12日，4只REITs產(chǎn)品在同一天進(jìn)行場(chǎng)內(nèi)分紅除息，分紅比例均超過99%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，按照除息日（場(chǎng)內(nèi)）口徑，今年已有超過70只REITs開啟分紅，其中七成以上的單次分紅規(guī)模占可分配利潤(rùn)比重超過99%。從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來看，截至8月12日收盤，全市場(chǎng)88只已上市REITs中，約八成今年以來收跌，部分REITs跌幅甚至超過40%。即便是今年有過分紅的產(chǎn)品，收跌的產(chǎn)品數(shù)量比例也超過80%。

有業(yè)內(nèi)人士分析，高比例分紅確實(shí)是REITs產(chǎn)品的一個(gè)重要特點(diǎn)，因此這類產(chǎn)品被不少投資者尤其是機(jī)構(gòu)投資者視為類固收資產(chǎn)。不過，比起分紅比例，派息率（可分配金額/市值）以及填息效應(yīng)其實(shí)是更應(yīng)該關(guān)注的指標(biāo)。對(duì)于REITs二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)，除了受底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況影響外，也會(huì)因流動(dòng)性不足而難以吸引資金青睞。

(資料圖)

分紅比例普遍較高

8月12日，南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT、南方萬國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT、招商高速公路REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT同一天進(jìn)行場(chǎng)內(nèi)分紅除息，分紅占可分配利潤(rùn)比例分別達(dá)99.9906%、99.0738%、99.5389%、99.9760%，均明顯超過REITs產(chǎn)品要求的收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月12日，全市場(chǎng)88只已上市REITs中，將近九成產(chǎn)品已在今年進(jìn)行了分紅，分紅總額超過70億元。其中，多數(shù)產(chǎn)品的單次分紅規(guī)模占可分配利潤(rùn)比重超過99%，分紅比例普遍處于較高水平。

進(jìn)一步從派息率來看，截至8月12日，有過分紅的相關(guān)REITs產(chǎn)品自成立以來的年化派息率普遍超過2%，部分基金的派息率更是超過10%。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，REITs向投資者分配的基金收益，暫免征收所得稅。

據(jù)了解，因其高比例分紅特點(diǎn)，不少機(jī)構(gòu)投資者將REITs產(chǎn)品視為類固收資產(chǎn)。有機(jī)構(gòu)人士對(duì)此介紹，REITs內(nèi)部還會(huì)再細(xì)化分類，對(duì)于產(chǎn)權(quán)類REITs產(chǎn)品，機(jī)構(gòu)會(huì)習(xí)慣于將其類比為A股中的高股息資產(chǎn)；對(duì)于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs，則更多將其視為類似于信用債的資產(chǎn)。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示，高分紅未必意味著當(dāng)下就能給投資者帶來額外收益。和大多數(shù)分紅類資產(chǎn)一樣，在機(jī)制設(shè)計(jì)上，REITs分紅后也會(huì)在價(jià)格上進(jìn)行除息。因此，價(jià)格能否上漲回除息前水平的填息效應(yīng)更值得關(guān)注。當(dāng)時(shí)間拉長(zhǎng)后，高分紅的好處凸顯。數(shù)據(jù)顯示，部分REITs產(chǎn)品自成立以來的單位累計(jì)分紅占發(fā)行價(jià)的比例已經(jīng)超過40%。

二級(jí)市場(chǎng)跌幅明顯

除了分紅，因價(jià)格變動(dòng)帶來的資本利得也是REITs投資收益的重要組成部分。但今年以來，REITs二級(jí)市場(chǎng)跌幅較為明顯。因價(jià)格下跌而對(duì)高分紅帶來的沖抵效應(yīng)也頗受投資者熱議。

數(shù)據(jù)顯示，截至8月12日，今年已有約八成REITs收跌。收跌的產(chǎn)品中，半數(shù)產(chǎn)品跌幅超過10%，跌幅最高的更是超過45%。而收漲的產(chǎn)品中，僅有3只漲幅大于10%，且均為高速公路REITs產(chǎn)品。

即便從基金上市（含上市首日）以來的區(qū)間看，也有超過三成REITs跌破發(fā)行價(jià)，部分基金甚至已經(jīng)較發(fā)行價(jià)“腰斬”。其中，產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流園等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類的REITs資產(chǎn)跌幅較為明顯。自上市以來跌超25%的幾乎全部是此類產(chǎn)品。

面對(duì)價(jià)格的持續(xù)下跌，不乏基金管理人發(fā)布交易情況提示公告，并有原始權(quán)益人宣布進(jìn)一步增持。

8月5日，中航基金公告稱，8月4日中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT在二級(jí)市場(chǎng)的收盤價(jià)為1.83元，相較于7月7日收盤價(jià)的跌幅為20.78%。為保護(hù)投資者利益，特向投資人提示，截至目前，基金投資的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，基金投資運(yùn)作正常，外部管理機(jī)構(gòu)履職正常，無應(yīng)披露而未披露的重大信息。

這一公告提到，基金二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格上漲/下跌會(huì)導(dǎo)致買入成本上漲/下降，導(dǎo)致投資者實(shí)際的凈現(xiàn)金流分派率降低/提高。如投資者在8月4日通過二級(jí)市場(chǎng)交易買入基金，假設(shè)買入價(jià)格為收盤價(jià)1.830元/份，以2026年度預(yù)計(jì)凈運(yùn)營(yíng)收入補(bǔ)足后的可供分配金額計(jì)算，該投資者的凈現(xiàn)金流分派率達(dá)8.48%。

同一日，招商基金公告稱，收到原始權(quán)益人上海楊浦科技創(chuàng)業(yè)中心有限公司（簡(jiǎn)稱“楊科創(chuàng)”）的通知，基于對(duì)招商科創(chuàng)REIT基金及不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目未來發(fā)展前景的信心以及對(duì)長(zhǎng)期投資價(jià)值的認(rèn)可，楊科創(chuàng)及關(guān)聯(lián)方將增持基金份額。

場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)性問題待解

一邊是普遍較高的分紅比例和派息率，另一邊是二級(jí)市場(chǎng)的低迷表現(xiàn)，這一看似割裂的局面背后，到底有何難題待解？

有基金人士稱，REITs的二級(jí)市場(chǎng)行情表現(xiàn)主要受到基本面和資金兩方面的影響。基本面維度，部分REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)出現(xiàn)的諸如出租率下降、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑等現(xiàn)象，確實(shí)會(huì)容易降低對(duì)投資者的吸引力；資金維度，REITs產(chǎn)品普遍存在的流動(dòng)性不足現(xiàn)象，也容易降低對(duì)大資金的吸引力。而且，在場(chǎng)內(nèi)交易活躍度偏低時(shí)，偶然的一筆大額資金便會(huì)輕易對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響，導(dǎo)致場(chǎng)內(nèi)價(jià)格出現(xiàn)明顯波動(dòng)，這也使得大資金對(duì)于這類品種趨于審慎。

Wind數(shù)據(jù)顯示，僅以8月12日為例，全市場(chǎng)REITs產(chǎn)品當(dāng)天成交額全部低于4000萬元，其中10余只產(chǎn)品成交額不足100萬元。換手率層面，換手率最高的產(chǎn)品僅有2.41%，超過85%的REITs換手率不足1%。截至8月12日，在REITs產(chǎn)品數(shù)量有所擴(kuò)容的情況下，今年以來的日均成交額總和比去年同期下降超40%。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，流動(dòng)性不足確實(shí)是目前REITs品種發(fā)展面臨的一個(gè)挑戰(zhàn)。這可能需要多方面發(fā)力予以改善。例如，豐富入場(chǎng)投資者類型、提升市場(chǎng)賺錢效應(yīng)、進(jìn)一步完善場(chǎng)內(nèi)交易做市商制度，這些因素改善或能在一定程度上提升資金活躍度。